導(dǎo)語

 

建設(shè)工程施工合同糾紛一般案情較為復(fù)雜，“強(qiáng)監(jiān)管”可能導(dǎo)致合同無效，會帶來工程結(jié)算等問題；工期延誤、工程質(zhì)量、保修責(zé)任等均可能導(dǎo)致合同結(jié)算價款糾紛。本文依據(jù)其他成果整理了建設(shè)工程施工合同的裁判規(guī)則，供讀者參閱。

 

一、確認(rèn)合同效力糾紛

 

裁判規(guī)則1

施工總承包與專業(yè)承包的承包人，既需符合資質(zhì)類別也需符合資質(zhì)等級，否則施工合同無效。施工勞務(wù)承包的承包人只需具備勞務(wù)資質(zhì)，不區(qū)分類別與等級。

裁判規(guī)則2

農(nóng)村房屋中的非住宅，受《建筑法》調(diào)整，如果承包人不具備相應(yīng)資質(zhì)，施工合同無效。

農(nóng)村房屋中的住宅，三層以下的，屬“農(nóng)民自建低層住宅”，不要求承包人具備相應(yīng)資質(zhì)；三層（含三層）以上的，承包人必須具備相應(yīng)資質(zhì)。

“農(nóng)民自建低層住宅”的承包人未取得工匠資格證的，不影響施工合同效力。

裁判規(guī)則3

裝飾裝修（含住宅室內(nèi)裝飾裝修）工程屬于建設(shè)工程，裝飾裝修（含住宅室內(nèi)裝飾裝修）合同屬于建設(shè)工程合同。

裝飾裝修工程應(yīng)區(qū)分“公裝”與“家裝”，公裝工程的承包人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)，否則裝飾裝修合同無效，家裝工程不要求承包人具備相應(yīng)資質(zhì)。

裁判規(guī)則4

建設(shè)工程未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，施工合同無效，但發(fā)包人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的除外。

施工合同約定的施工范圍超越建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)模的，合同無效。

違法建筑施工合同糾紛，訴訟請求應(yīng)當(dāng)是確認(rèn)合同無效，而非解除合同。

工程發(fā)包方，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，其對于合同無效應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。

裁判規(guī)則5

必須招標(biāo)的項(xiàng)目未經(jīng)招投標(biāo)直接簽訂施工合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定施工合同無效。

只有同時滿足《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》規(guī)定的項(xiàng)目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的工程，才必須進(jìn)行招標(biāo)。

對《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第2條、第3條規(guī)定的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)區(qū)分為國有投資與非國有投資，如果屬國有投資建設(shè)的，必須進(jìn)行招標(biāo)，如果屬非國有投資建設(shè)的，是否招標(biāo)由投資主體自行決定。

采取PPP模式的政府采購工程，符合一定條件的，可以不進(jìn)行招標(biāo)。

法定的招標(biāo)方式僅限于公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)，不包括“議標(biāo)”。

必須進(jìn)行招投標(biāo)的工程項(xiàng)目，雖然經(jīng)過招投標(biāo)，但中標(biāo)被認(rèn)定為無效的，施工合同無效。

中標(biāo)價低于成本價的，中標(biāo)無效，施工合同相應(yīng)無效。

裁判規(guī)則6

掛靠經(jīng)營與企業(yè)內(nèi)部工作任務(wù)分配的區(qū)別有三：一是締結(jié)合同的主體不同，二是對施工活動進(jìn)行管理的主體不同，三是損益的分配不同。

雖然掛靠人以被掛靠人名義與發(fā)包人簽訂的施工合同無效，但掛靠人與第三人簽訂的施工合同（下游施工合同）的效力不受掛靠關(guān)系的影響。

裁判規(guī)則7

發(fā)包人將應(yīng)當(dāng)由一個承包單位完成的建筑工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包單位的，施工合同無效。

任何形式的轉(zhuǎn)包行為都無效。

轉(zhuǎn)包行為無效，而合同轉(zhuǎn)讓是合法行為。二者的區(qū)別主要在于：一是施工合同的主體不同，二是法律關(guān)系的結(jié)構(gòu)不同，三是發(fā)包人的地位不同。

轉(zhuǎn)包與掛靠的區(qū)別有二：一是締約主體不同，二是對外經(jīng)營的名義人不同。雖然掛靠與轉(zhuǎn)包都屬于無效行為，但二者的法律責(zé)任有所不同。

裁判規(guī)則8

如果存在真實(shí)的內(nèi)部承包關(guān)系，則基于內(nèi)部承包簽訂的施工合同有效。

內(nèi)部承包與轉(zhuǎn)包、違法分包的區(qū)別有四：第一，勞動關(guān)系是前提條件；第二，管理責(zé)任不同；第三，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同；第四，風(fēng)險負(fù)擔(dān)不同。

內(nèi)部承包與掛靠的區(qū)別有三：一是管理責(zé)任不同；二是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同；三是風(fēng)險負(fù)擔(dān)不同。

裁判規(guī)則9

結(jié)算協(xié)議的效力獨(dú)立于施工合同，施工合同無效并不導(dǎo)致結(jié)算協(xié)議無效。

裁判規(guī)則10

承發(fā)包雙方達(dá)成的以房屋抵償工程款的協(xié)議（以房抵債協(xié)議），其效力獨(dú)立于施工合同。

裁判規(guī)則11

墊資協(xié)議依附于施工合同，其效力不具有獨(dú)立性。

 

二、建設(shè)工程質(zhì)量糾紛

 

裁判規(guī)則12

竣工驗(yàn)收由建設(shè)單位組織，質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)現(xiàn)場監(jiān)督，建設(shè)主管部門備案。

裁判規(guī)則13

工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，可以返修后重新進(jìn)行驗(yàn)收。

裁判規(guī)則14

未完工程或未經(jīng)竣工驗(yàn)收工程，可通過司法鑒定確認(rèn)工程質(zhì)量是否合格。

裁判規(guī)則15

工程未完工或未經(jīng)竣工驗(yàn)收，但發(fā)包人擅自使用的，視為發(fā)包人認(rèn)可工程質(zhì)量。

裁判規(guī)則16

工程既未竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人也未擅自使用，發(fā)包人以質(zhì)量為由要求不付或少付工程款的，按抗辯處理。

裁判規(guī)則17

工程既未竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人也未擅自使用，發(fā)包人以質(zhì)量為由要求賠償損失的，按反訴處理。但施工合同另有約定的除外。

裁判規(guī)則18

施工合同約定，可以從應(yīng)付工程款中扣減質(zhì)量賠償金，發(fā)包人主張直接扣減的，按抗辯處理。

裁判規(guī)則19

工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格或發(fā)包人擅自使用的，除地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)工程存在質(zhì)量問題以外，發(fā)包人不得要求減少或拒絕支付工程款。

裁判規(guī)則20

工程已竣工驗(yàn)收合格或發(fā)包人擅自投入使用，除地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)工程存在質(zhì)量問題以外，承包人就質(zhì)量問題承擔(dān)的責(zé)任屬于保修責(zé)任范疇。

裁判規(guī)則21

承包人在竣工驗(yàn)收后承擔(dān)保修責(zé)任的方式，包括返工（重作）。

裁判規(guī)則22

質(zhì)量保證期間分為兩種類型：一是《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定的最低保修期限；二是《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》第2條規(guī)定的缺陷責(zé)任期。二者的性質(zhì)、期限長短有所不同。

裁判規(guī)則23

施工合同約定的質(zhì)量保修期低于法定最低年限的，按照最低年限認(rèn)定質(zhì)量保修期。

裁判規(guī)則24

質(zhì)保金的返還期限并不必然等于質(zhì)量保修期或缺陷責(zé)任期，返還期限的確定取決于合同約定。

裁判規(guī)則25

施工合同約定的質(zhì)保金性質(zhì)與返還期限不明的，視為缺陷責(zé)任期的質(zhì)保金，返還期限不得超過兩年。

裁判規(guī)則26

施工合同在未完工的情況下被解除的，發(fā)包人也有權(quán)按照合同約定比例預(yù)留質(zhì)保金。

裁判規(guī)則27

對保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，發(fā)包人可以委托第三方維修，并請求承包人承擔(dān)維修費(fèi)用，但該費(fèi)用以承包人自行修復(fù)所需的合理費(fèi)用為限。

裁判規(guī)則28

承包人承擔(dān)保修責(zé)任，并不意味著承包人應(yīng)當(dāng)就質(zhì)量缺陷承擔(dān)責(zé)任。

裁判規(guī)則29

無論建設(shè)工程是否竣工驗(yàn)收或發(fā)包人擅自使用，均不能免除承包人對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量責(zé)任。

裁判規(guī)則30

建設(shè)工程雖經(jīng)竣工驗(yàn)收或擅自使用，但有證據(jù)證明地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格的，發(fā)包人仍有權(quán)拒絕支付工程款。

裁判規(guī)則31

無效施工合同的發(fā)包人也有權(quán)參照合同約定預(yù)留質(zhì)量保證金（保修金）。

裁判規(guī)則32

無效施工合同的承包人，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

裁判規(guī)則33

承包人缺乏相應(yīng)建設(shè)資質(zhì)的，不能由本人履行保修義務(wù)。

 

三、建設(shè)工程施工工期糾紛

 

裁判規(guī)則34

有直接證據(jù)證明實(shí)際開工時間的，根據(jù)直接證據(jù)認(rèn)定實(shí)際開工時間。

無直接證據(jù)證明實(shí)際開工時間的，一般以開工通知載明的時間為實(shí)際開工時間。

施工許可證是認(rèn)定開工時間的間接證據(jù)，但不是決定性證據(jù)。

無證據(jù)證明實(shí)際開工時間的，以合同約定的開工時間為實(shí)際開工日期。

裁判規(guī)則35

依據(jù)間接證據(jù)推定的實(shí)際開工日期，不應(yīng)早于具備開工條件的時間。

裁判規(guī)則36

遲延開工的，由負(fù)遲延責(zé)任的一方承擔(dān)工期延誤責(zé)任。

裁判規(guī)則37

工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以提交竣工驗(yàn)收報告之日或竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期。

裁判規(guī)則38

竣工后發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交合格工程驗(yàn)收申請報告之日為竣工日期。

裁判規(guī)則39

發(fā)包人擅自使用未經(jīng)竣工驗(yàn)收的工程，以建設(shè)工程轉(zhuǎn)移占有之日為竣工日期。

裁判規(guī)則40

施工過程中，發(fā)包人遲延檢查隱蔽工程或未按約履行相應(yīng)義務(wù)、變更設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量鑒定、自然災(zāi)害等原因，導(dǎo)致工程量增加或停窩工的，承包人有權(quán)要求順延工期。

裁判規(guī)則41

因發(fā)包人原因，承包人要求順延工期的，只要承包人在約定時間內(nèi)提出了工期順延申請，即使未得到發(fā)包人確定的，也應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算工期的順延。

裁判規(guī)則42

對工期順延時間的計(jì)算，可以采取價款比例法或工程量比例法確定。

 

四、建設(shè)工程價款結(jié)算糾紛

 

裁判規(guī)則43

約定作為結(jié)算依據(jù)的政府文件失效的，仍然可以作為結(jié)算依據(jù)。

裁判規(guī)則44

在“白合同”有效的情況下，基于“黑合同”形成的結(jié)算，一般不能作為確定工程價款的依據(jù)。但承包人自愿放棄“黑白合同”之間價差的除外。

裁判規(guī)則45

結(jié)算之后，承發(fā)包雙方之間的法律關(guān)系仍然是施工合同關(guān)系，仍然應(yīng)當(dāng)遵循建設(shè)工程施工合同糾紛的裁判規(guī)則。

裁判規(guī)則46

未納入結(jié)算范圍的損失，施工合同有約定的從約定，無約定的可以另行索賠。

裁判規(guī)則47

對工程量清單的漏項(xiàng)、錯項(xiàng)，在結(jié)算時應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)計(jì)算。如果施工合同約定，由承包人對工程量清單的漏項(xiàng)、錯項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任的，也應(yīng)將承包人的責(zé)任限定為合理范圍內(nèi)的誤差。

裁判規(guī)則48

因履行結(jié)算協(xié)議產(chǎn)生的糾紛適用施工合同的管轄規(guī)則，但結(jié)算協(xié)議對仲裁管轄另有約定的除外。

裁判規(guī)則49

只有在承發(fā)包雙方約定以行政審計(jì)結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)的情況下，才能按照行政審計(jì)結(jié)論確定工程價款。

裁判規(guī)則50

施工合同中采用行政審計(jì)的約定必須明確具體，不能進(jìn)行解釋推定。

雖約定采用行政審計(jì)結(jié)論，但行政審計(jì)結(jié)論確有錯誤的，當(dāng)事人可以在民事訴訟中通過反證推翻。

行政審計(jì)久審不決，且承包人無過錯的，可以通過司法鑒定確定工程價款。

不能因施工合同無效、約定不明確而適用行政審計(jì)結(jié)論確定工程價款。

裁判規(guī)則51

承發(fā)包雙方可以合意選擇社會審計(jì)確定工程價款。

裁判規(guī)則52

司法鑒定應(yīng)遵循的程序性要求不適用于社會審計(jì)。 

裁判規(guī)則53

雙方當(dāng)事人達(dá)成對工程價款進(jìn)行第三方審計(jì)的合意后，解除或變更第三方審計(jì)的，也必須雙方形成合意。

裁判規(guī)則54

變更中標(biāo)合同約定的審計(jì)條款的，不構(gòu)成“黑合同”。

裁判規(guī)則55

只有承發(fā)包雙方之間明確約定“逾期答復(fù)視為認(rèn)可”，且該約定有效，才能適用“逾期答復(fù)視為認(rèn)可”規(guī)則。

不能以《建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法》第16條第1款規(guī)定作為“逾期答復(fù)視為認(rèn)可”的依據(jù)。

不能以《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）通用條款第33條第3款作為“逾期答復(fù)視為認(rèn)可”的依據(jù)。

不能以《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2013-0201）或（GF-2017-0201）通用條款第14.2條作為“逾期答復(fù)視為認(rèn)可”的依據(jù)。

裁判規(guī)則56

承包人必須將完整的書面結(jié)算報告依法送達(dá)發(fā)包人，才能主張適用“逾期答復(fù)視為認(rèn)可規(guī)則”。

裁判規(guī)則57

發(fā)包人構(gòu)成逾期答復(fù)后，雙方又達(dá)成（部分）結(jié)算合意的，就結(jié)算部分不再適用“逾期答復(fù)視為認(rèn)可規(guī)則”。

裁判規(guī)則58

無效施工合同“參照合同約定支付工程價款”，以工程質(zhì)量合格為前提條件。

無效施工合同的發(fā)包人也可以要求“參照合同約定支付工程價款”。

因中標(biāo)價低于成本價導(dǎo)致施工合同無效的，不能參照合同約定支付工程價款。

因建設(shè)工程不合法導(dǎo)致合同無效的，不能參照合同約定付款。

無效施工合同的承包人有權(quán)要求參照施工合同約定支付“獎勵款”。

裁判規(guī)則59

當(dāng)事人就同一建設(shè)工程訂立的數(shù)份施工合同均被認(rèn)定無效時，應(yīng)當(dāng)按照如下順序確定工程價款：首先是當(dāng)事人真實(shí)合意并實(shí)際履行的合同約定價格；其次是酌情合理分配數(shù)份施工合同之間的差價；最后是簽約時的市場價格或定額價格。

裁判規(guī)則60

合同約定了明確計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照約定計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算或鑒定。

裁判規(guī)則61

對未完工程，應(yīng)當(dāng)通過“比例法”求得約定計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)，再按照約定計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算或鑒定。

裁判規(guī)則62

超范圍工程，也應(yīng)通過“比例法”執(zhí)行施工合同約定的計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)。

裁判規(guī)則63

無法適用約定計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)的，可以參照市場價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算或鑒定。

裁判規(guī)則64

無法適用約定價格標(biāo)準(zhǔn)，且缺乏合理的市場價格可資參照的，或者通過比例法確定的價格標(biāo)準(zhǔn)明顯不合理的，可以參照定額標(biāo)準(zhǔn)確定工程價款。

裁判規(guī)則65

在三種計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)中，約定價格標(biāo)準(zhǔn)是首要選擇，市場價格標(biāo)準(zhǔn)是第二選擇，定額標(biāo)準(zhǔn)是最后選擇。

 

五、建設(shè)工程施工損失糾紛

 

裁判規(guī)則66

發(fā)包人未按合同約定支付工程款的，無論施工合同是否有效，承包人都可以請求賠償相應(yīng)資金損失。

裁判規(guī)則67

對因發(fā)包人原因?qū)е碌耐８C工損失，無論施工合同是否有效，承包人都可以請求賠償。

裁判規(guī)則68

承包人對停窩工損失負(fù)有減損義務(wù)，對因未履行減損義務(wù)導(dǎo)致的擴(kuò)大部分損失，不得要求賠償。

裁判規(guī)則69

對承包人遲延竣工導(dǎo)致的損失，無論施工合同是否有效，發(fā)包人都可以請求賠償。

裁判規(guī)則70

對遲延竣工損失的賠償標(biāo)準(zhǔn)，有約定的從約定，無約定的按照實(shí)際損失進(jìn)行認(rèn)定，實(shí)際損失難以證明的，可以參照遲延期內(nèi)建設(shè)工程所在地同期同類租金標(biāo)準(zhǔn)。

裁判規(guī)則71

無效施工合同的損失賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)主要根據(jù)承發(fā)包雙方的過錯進(jìn)行分擔(dān)。

裁判規(guī)則72

施工合同的發(fā)包人不享有任意解除權(quán)。

裁判規(guī)則73

發(fā)包人違法解除合同或因發(fā)包人違約承包人解除合同的，承包人有權(quán)要求賠償剩余工程的履行利益。

裁判規(guī)則74

施工合同無效的，承、發(fā)包人雖仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任，但不能直接或參照適用合同中的違約金條款。

裁判規(guī)則75

施工合同約定的“罰款”，一般應(yīng)認(rèn)定為違約金條款。

裁判規(guī)則76

針對違約金是否過高，不宜區(qū)分承包人與發(fā)包人，分別確立不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

裁判規(guī)則77

經(jīng)審理認(rèn)為施工合同約定的違約金過高的，法院應(yīng)主動釋明，但不得依職權(quán)酌減。

裁判規(guī)則78

逾期付款違約金與工程款利息原則上只能擇一主張，但施工合同約定可以同時主張或約定的違約金低于實(shí)際損失的除外。

裁判規(guī)則79

對施工過程中遭受的損失，索賠方應(yīng)當(dāng)按照施工合同約定程序提出索賠請求（索賠請求無須得到對方確認(rèn)），否則視為放棄索賠權(quán)利。

 

六、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使

 

裁判規(guī)則80

只能對債務(wù)人建設(shè)的工程主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

裁判規(guī)則81

符合條件的實(shí)際施工人可主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

裝修裝飾工程的承包人享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

勘察人與設(shè)計(jì)人不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

裁判規(guī)則82

施工合同的效力不影響建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的成立。

裁判規(guī)則83

工程是否竣工，不影響建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的成立。

裁判規(guī)則84

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不及于建設(shè)用地使用權(quán)。

裁判規(guī)則85

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)僅限于本人施工完成部分，不及于他人施工部分。

裁判規(guī)則86

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保范圍包含已完工程利潤，但不包含預(yù)期利潤。

裁判規(guī)則87

工程款利息屬于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保范圍。

裁判規(guī)則88

墊資款屬于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保范圍。

裁判規(guī)則89

停窩工損失不屬于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保范圍。

裁判規(guī)則90

質(zhì)量優(yōu)良、提前完工的獎勵費(fèi)用屬于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保范圍。

裁判規(guī)則91

質(zhì)量保證金在理論上屬于優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保范圍，但因返還期限晚于優(yōu)先受償權(quán)的存續(xù)期限，在事實(shí)上無法得到優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)。

裁判規(guī)則92

因價格上漲導(dǎo)致的材料價差損失屬于優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保范圍。

裁判規(guī)則93

欠付部分工程款的，應(yīng)按已付款性質(zhì)或比例確定優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保范圍。

裁判規(guī)則94

優(yōu)先受償權(quán)的行使方式，一般僅限于承包人與發(fā)包人協(xié)議折價，或申請拍賣。

“性質(zhì)上不宜折價、拍賣的建設(shè)工程”，主要包括直接關(guān)系到國家利益和社會公共利益的工程、行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)將會嚴(yán)重影響整體功能的工程、質(zhì)量不合格的建設(shè)工程。

裁判規(guī)則95

為生活消費(fèi)購買的住宅，如果購房人已經(jīng)交付全部或者大部分款項(xiàng)，無論是否取得物權(quán)或辦理合同的備案登記，均不得行使優(yōu)先受償權(quán)。

購房合同無效或被解除的，承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于消費(fèi)者的返還購房款請求權(quán)。

開發(fā)商將商品房抵押后再出售給消費(fèi)者的，則權(quán)利先后順序?yàn)閮?yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)、消費(fèi)者權(quán)利。

消費(fèi)者將商品房用于抵押貸款，抵押權(quán)人取得本登記的，則權(quán)利先后順序?yàn)榈盅簷?quán)、消費(fèi)者的權(quán)利、優(yōu)先受償權(quán)。

裁判規(guī)則96

對違法建筑，不得行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

對拆遷安置房，不得行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

裁判規(guī)則97

建設(shè)工程的承包人與次承包人都可以主張優(yōu)先受償權(quán)，二者同時主張優(yōu)先受償權(quán)的，由次承包人享有優(yōu)先受償權(quán)。

裁判規(guī)則98

發(fā)包人破產(chǎn)時，承包人就建設(shè)工程享有不依照破產(chǎn)清算程序而優(yōu)先獲得清償和滿足的權(quán)利，該權(quán)利優(yōu)先于破產(chǎn)企業(yè)的工資債權(quán)。

裁判規(guī)則99

承包人將工程款債權(quán)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人善意且無過失的，質(zhì)權(quán)優(yōu)先于次承包人的優(yōu)先受償權(quán)。

裁判規(guī)則100

在優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)指向的權(quán)利客體不完全重合的情況下，應(yīng)當(dāng)按比例確定各自的優(yōu)先受償范圍。

裁判規(guī)則101

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)可以預(yù)先放棄，但權(quán)利的放棄只對相對方有效。

裁判規(guī)則102

承包人催告發(fā)包人支付工程款，是承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的前置程序。

裁判規(guī)則103

承包人催告的付款期間，有約定的從約定，無約定的應(yīng)酌情確定，但不宜短于一個月。

裁判規(guī)則104

《合同法》第286條規(guī)定的6個月期限包含了催告期間。

《合同法》第286條規(guī)定的6個月期間屬于法定除斥期間，不存在中止、中斷、延長的情形，也不允許當(dāng)事人約定延長或縮短。

裁判規(guī)則105

優(yōu)先受償權(quán)的起算，以滿足工程價款支付條件為前提。

工程實(shí)際竣工的，以工程款支付條件成就之日作為優(yōu)先受償權(quán)的起算點(diǎn)。

工程未竣工的，以施工合同解除之日或工程款支付條件成就之日作為優(yōu)先受償權(quán)的起算點(diǎn)。

裁判規(guī)則106

承包人拍賣建設(shè)工程的申請，應(yīng)當(dāng)在審判（或仲裁）程序中提出。