2017年下半年開始，長租公寓成為行業(yè)熱點，尤其是在國家深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度之后。近日，長期租賃市場又起波瀾。 

4月2日，第三方研究機構(gòu)58安居房產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年一季度住房租賃市場報告》稱，住房租賃正在成為市場的熱點，長租公寓品牌達到1200家，但與此同時，一二線城市的租金價格出現(xiàn)分化，租賃行業(yè)存在的問題仍待解決。3月28日，中國建設(shè)銀行（以下簡稱“建行”）廣州住房金融服務(wù)中心開業(yè)，標(biāo)志著建行廣東省分行“不動產(chǎn)財富管理”創(chuàng)新業(yè)務(wù)的辦理有了明確的落腳點。 
 

全國品牌公寓逾千家，行業(yè)問題仍待解決 

58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示，截至2018年3月，全國范圍內(nèi)長租公寓品牌達1200多家，房源規(guī)模逾200萬間。 

就地域而言，長租品牌公寓主要分布在北京、上海、深圳和廣東廣州一線城市及浙江杭州、四川成都、湖北武漢、天津、江蘇南京和蘇州等熱點二線城市。而相應(yīng)的一線城市租金下跌，熱點二線城市租金上漲。 

品牌公寓走熱的同時，整個行業(yè)仍面臨眾多問題，諸如租金回報率偏低；但市場中較大部分難以滿足的需求仍以中低需求為主，短期內(nèi)難以解決。主要與租房群體有關(guān)，流動人口中，新畢業(yè)的大學(xué)生、公司年輕白領(lǐng)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占比較大，這部分人收入普遍較低，房租支付能力較弱。 

為解決租賃需求，租賃需求大的城市正在加大租賃住宅用地額供給。一季度，在全國主要城市中，上海的租賃住房用地供應(yīng)最大。前3個月，上海合計成交10宗租賃住宅用地，規(guī)劃建設(shè)面積52萬平方米，至少提供5400套租賃房源，約為去年全年總供應(yīng)量的32%。 

根據(jù)各地計劃，未來3-5年內(nèi)，主要城市的土地供應(yīng)仍將聚焦租賃住房用地。其中，上海、杭州、福建廈門三城租賃用地的年均供應(yīng)面積，將占住宅用地的30%，北京、廣州的占比也逾兩成，為租賃住房提供充足土地儲備。 
 

建設(shè)“存房”新模式  回歸“房子是用來住的”本源 

當(dāng)前長租市場存在諸多痛點，比如租房不能平等地享受社會公共服務(wù)；租期短、租金漲，租客權(quán)益不能得到充分保障；假房源、黑中介讓百姓安全感缺失；與租房質(zhì)量相關(guān)的服務(wù)不足等。租賃市場要實現(xiàn)進一步發(fā)展，這些問題需要逐步厘清，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)、銀行等金融機構(gòu)入局租賃市場，將加速行業(yè)洗牌，為解決這些問題提供契機。 

今年1月，建行廣東省分行在國內(nèi)首創(chuàng)推出“不動產(chǎn)財富管理”業(yè)務(wù)，俗稱“存房”業(yè)務(wù)，并在廣州試點運營。據(jù)了解，為了開展這一新業(yè)務(wù)，建行旗下的廣東建融住房租賃服務(wù)有限責(zé)任公司與廣州方圓現(xiàn)代生活服務(wù)股份有限公司合資設(shè)立了廣州建方房屋租賃管理有限公司（以下簡稱“建方公司”），目前已正式入駐廣州住房金融服務(wù)中心，負責(zé)專業(yè)運營“不動產(chǎn)財富管理”及租賃業(yè)務(wù)。 

“建行具備獨有的造價評估專業(yè)優(yōu)勢，房東提出‘存房’需求后，我們可以對其房產(chǎn)未來3年~10年租金收益進行專業(yè)評估。房主認(rèn)可之后，我們再撮合房主和建方公司達成住房長租權(quán)交易，由建方公司向房主一次性或分期支付未來的長租租金，然后負責(zé)出租及租后管理。在交易期滿后，建方公司會將房產(chǎn)歸還給房主。”建行廣東省分行副行長吳集榮介紹。 

“建行推出‘存房’業(yè)務(wù)的目的是從供給側(cè)入手，創(chuàng)新長租房源供給模式，激活社會上存量閑置房源，解決長租痛點問題。在該業(yè)務(wù)中，建行擔(dān)當(dāng)資源整合者和金融服務(wù)的角色。”建行廣東省分行租賃業(yè)務(wù)相關(guān)負責(zé)人表示，該業(yè)務(wù)有助于推動房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、抑制住房的金融屬性和投資屬性、回歸“房子是用來住的”本源，既解決了家庭不動產(chǎn)的流動性問題，也為房主、租客提供綜合金融服務(wù)，創(chuàng)新了家庭財富管理業(yè)務(wù)模式。 

建行廣東省分行推出“不動產(chǎn)財富管理”創(chuàng)新業(yè)務(wù)，被業(yè)內(nèi)看作住房租賃領(lǐng)域具有重要意義的一步。隨著房地產(chǎn)企業(yè)、銀行等金融機構(gòu)入局租賃市場，融資難的瓶頸不斷被突破。比如，自2017年10月國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品正式“破冰”之后，資產(chǎn)證券化、債券等融資大門打開，多家房企和長租公寓品牌密集發(fā)布融資計劃。另外，銀行等金融機構(gòu)也持續(xù)發(fā)力，通過與房企合作甚至直接下沉到租賃新業(yè)務(wù)等方式為租賃市場帶來更多融資。 

與此同時，各類資本、機構(gòu)爭相涌入，當(dāng)前，長期租賃市場已經(jīng)匯聚了包括互聯(lián)網(wǎng)系、酒店系、中介系、開發(fā)商系等在內(nèi)的多元競爭主體。那么，建設(shè)銀行此番入局會對租賃市場的競爭格局帶來哪些影響？ 

建行廣東省分行相關(guān)負責(zé)人，住房租賃市場發(fā)展空間巨大、市場層次很多，建行推出“存房”業(yè)務(wù)的目的不是為了和房屋租賃中介競爭。雙方的關(guān)系猶如“不同的魚生活在不同層面的水中”，各有不同又形成互補。 

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，建設(shè)銀行此番入局住房租賃市場將會加速市場發(fā)展。“在國家租售并舉的政策前提下，金融力量的介入對增加租賃供給非常有意義。建設(shè)銀行作為中國最早開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，在這方面優(yōu)勢也非常明顯，不僅是在資本領(lǐng)域，而且在制度層面也有多種促進作用。建設(shè)銀行入局將會促進住房租賃市場的合規(guī)發(fā)展。”