中國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)90年代初，至今已有25年的歷史了。作為業(yè)內(nèi)人士，我?guī)缀跄慷煤蛥⑴c了這一行業(yè)發(fā)展的全過程，對其發(fā)展的大脈絡(luò)有些觀察和思考，現(xiàn)予階段性總結(jié)并呈上，以期與大家分享。

　　  在25年的長期發(fā)展之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于理性和成熟。這一過程又一次印證了發(fā)達國家已經(jīng)總結(jié)出的一條規(guī)律——當(dāng)一個國家的人均GDP達到800~1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)開始起步；達到3000美元時，行業(yè)發(fā)展開始加速；達到7000美元左右時，行業(yè)進入穩(wěn)定增長期；達到12000~13000美元時，行業(yè)發(fā)展進入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，與發(fā)達國家總結(jié)出的規(guī)律完全契合。

　　  再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產(chǎn)市場將達到供需的飽和點，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開始回落�？墒�，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮(zhèn)化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，還需要大約20年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮(zhèn)化推進的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來的15~20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長空間。

　　  當(dāng)下：細分時代已經(jīng)到來

　　  25年后的今天，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入穩(wěn)定增長期后，發(fā)展現(xiàn)狀突出的特征就是“細分”。這種細分表現(xiàn)在以下幾個方面。

　　  1.市場的細分。

　　  當(dāng)市場真正處于理性后，行業(yè)的基本屬性開始發(fā)揮作用，商品的價值規(guī)律開始發(fā)揮作用，供求關(guān)系決定商品房價格短期內(nèi)升降的經(jīng)濟學(xué)原理、城市開發(fā)總量與總體消費需求決定泡沫存在與否的道理，開始為人們所認(rèn)知。

　　  那些簡單武斷地預(yù)測中國房地產(chǎn)業(yè)何時崩盤的論斷顯得過于嘩眾取寵；一些所謂的專家學(xué)者關(guān)于“三四線城市泡沫大于一二線城市泡沫”的推斷也不免顯得過于草率。簡言之，當(dāng)市場的“六大主體”(政府、金融機構(gòu)、開發(fā)商、媒體、消費者、專家學(xué)者)逐步成熟后，就不應(yīng)該再像以往一樣以“線”劃線，以點及面，而應(yīng)該根據(jù)不同城市的人口規(guī)模、地理位置、經(jīng)濟總量、供求狀況、資源稟賦、政策導(dǎo)向、城市化水平等，區(qū)別判定每一個城市的市場狀況。

　　  例如：鄭州、武漢、西安同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數(shù)的20%左右，而鄭州因設(shè)省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數(shù)的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟區(qū)、國家航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。

　　  即使在目前的市場環(huán)境下，三四線城市的發(fā)展也不均衡，一些四線縣級城市如神木縣等，因在建規(guī)模過大，供需嚴(yán)重失衡；但在一些城鎮(zhèn)化快速推進的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤”案例。因此，我們在判定市場狀況時，還是應(yīng)回到它的基本面上，按照相關(guān)的基本指標(biāo)對其做出細分和判斷。

　　  2.開發(fā)商的細分。

　　  在經(jīng)過了二十多年的發(fā)展后，開發(fā)商陣營在不斷地進行分化。

　　  以企業(yè)概念區(qū)分，有價值觀驅(qū)動型，也有商業(yè)利益驅(qū)動型；有戰(zhàn)略導(dǎo)向型，也有機會導(dǎo)向型；有上市公司，也有非上市公司；有激進擴張型，也有穩(wěn)健甚至保守型；有跨國、跨省擴張型，也有區(qū)域發(fā)展型；有多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)型，也有單業(yè)態(tài)專業(yè)開發(fā)型。

　　  2004年“8·31大限”后，房地產(chǎn)的資本屬性日益顯露，與資本市場完成對接的上市公司加快了在全國一二線城市的布局步伐，迅即拉開了市場格局調(diào)整的大幕。

　　  2005年至2013年期間，約50家開發(fā)企業(yè)先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動在大中城市進行戰(zhàn)略布局。未能與資本市場完成對接的房企在強大的資本驅(qū)動型對手面前，屢屢在激烈的土地競拍過程中敗下陣來，最終只能被迫向下一級市場轉(zhuǎn)移。

　　  這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象在過去的9年中多發(fā)生在競爭較為激烈的一二線城市，近兩年有向三線城市蔓延的趨勢。

　　  我曾經(jīng)在2005年初對這種市場格局的調(diào)整趨勢做出過預(yù)測，認(rèn)為調(diào)整的周期大約為10年左右，調(diào)整的結(jié)果有兩個：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前10大開發(fā)商占據(jù)；二是在“梯次轉(zhuǎn)移”的背景下，每個大中城市的前10大開發(fā)商一半以上來自外地。

　　  市場的規(guī)律再次告訴我們，一旦行業(yè)發(fā)展進入成熟期后，只有那些價值取向清晰、戰(zhàn)略方向明確、管理規(guī)范透明、機制健全合理、學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力卓越的企業(yè)，才能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；那些終極目標(biāo)模糊、機會導(dǎo)向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業(yè)，面對日益激烈的市場競爭，必將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。

　　  3.產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細分。

　　  隨著行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅(毛坯、精裝、科技、綠色、集成等)、商業(yè)(購物中心、商場、獨立店、街鋪等)、倉儲物流和工業(yè)廠房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè)等等，門類齊全。相對應(yīng)的商業(yè)模式也在不斷細分——快速周轉(zhuǎn)、持有經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng)新。產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿足資本市場對企業(yè)“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競爭能力。

　　  行業(yè)基本面：未來15~20年穩(wěn)定發(fā)展

　　  自1990年廣州第一個大型住宅小區(qū)淘金花園開發(fā)以來，中國市場化的房地產(chǎn)業(yè)迄今已有25年的歷史。

　　  按時間段來劃分，中國房地產(chǎn)市場大約劃分為三個階段：

　　  起步階段。1990年至1998年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的房地產(chǎn)業(yè)有兩個關(guān)鍵詞：一是“無序”，二是“調(diào)控”。由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉(zhuǎn)讓，于是便有了海南、惠州、北海等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開發(fā)商、媒體到消費者，整個市場主體的行為方式都是無序的。

　　  針對這一狀況，1993年開始主掌中國經(jīng)濟的朱镕基副總理施以重拳，用“關(guān)水龍頭”的方式，責(zé)令銀行對企業(yè)的期貨、股票、房地產(chǎn)類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調(diào)控。直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的開發(fā)作為我國國民經(jīng)濟新的增長點”，年底的中央經(jīng)濟工作會議明確了這一方針，結(jié)束了接近5年的宏觀調(diào)控。

　　  提速階段。1998年至2003年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個關(guān)鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。

　　  這兩項舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現(xiàn)大幅度增長，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢頭。

　　  調(diào)控階段。2004年至2013年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻出階段。這一階段的關(guān)鍵詞是“政策多，時效短”，“保障房”。

　　  “國八條”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平方米普通商品房實行一年即為“90/70”(90平方米占比必須在70%以上)所替代。其中最重要的一項法規(guī)是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱為“8·31大限”。這是我國房地產(chǎn)業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點。

　　  這一階段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”啟始之年，啟動了“五年建設(shè)3600萬套保障房”的宏偉計劃。這一計劃標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)從此進入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時期。

　　  通過上述三個階段的發(fā)展，中國新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平。2013年，全國商品房銷售總額已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規(guī)模更加宏大。

　　  作為城市化的主要載體，房地產(chǎn)業(yè)直接或間接拉動著40余個行業(yè)的發(fā)展。對宏觀經(jīng)濟的拉動系數(shù)亦接近2左右。各級地方政府的財政收入中，土地出讓金和各種相關(guān)稅費占比平均高達40%以上。

　　  當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的觀望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業(yè)間的悲觀情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經(jīng)濟體長期低速甚至負增長的國際大背景下，置身在經(jīng)濟全球化的環(huán)境中，中國長期保持雙位數(shù)高速增長缺乏規(guī)律性因素支撐，相對高速甚至中速增長也許將成為常態(tài)。

　　  但是，信息化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的巨大動力，使得我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的“基本面”沒有發(fā)生根本性改變，行業(yè)的基本屬性和特征作為規(guī)律性的基礎(chǔ)因素，決定著我國房地產(chǎn)業(yè)在未來15~20年仍會保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。

　　  未來：迎接六大趨勢

　　  對行業(yè)成熟期的認(rèn)識，迫使我們必須認(rèn)真研究市場格局調(diào)整、分化和細分結(jié)果的價值；那種挖坑即賣房、是個開發(fā)商就能賺錢的“牛市”伴隨著行業(yè)粗放式發(fā)展階段的結(jié)束，也將一去不復(fù)返了；在今后的日子里，城市的興或衰、房價的升或降、開發(fā)商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應(yīng)再一概而論。一個細分的時代已經(jīng)到來，這是規(guī)律推動的結(jié)果。

　　  在未來的15~20年里，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)六大趨勢性變化。

　　  1.保障房分流“夾心階層”的購房需求。

　　  1998年前，各種形式的福利分房一直在持續(xù)，商品房的供應(yīng)面積也還不夠大，市場結(jié)構(gòu)的矛盾不算突出。

　　  1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內(nèi)的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴(yán)重缺位，商品房占比超過90%，市場結(jié)構(gòu)的矛盾十分突出，需求遠大于供應(yīng)的局面使得房價持續(xù)快速上漲。

　　  2011年啟動的“十二五”期間五年建設(shè)3600萬套保障房的計劃，包括正在實施的自住型商品房計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得保障房在市場上的占比達到25%~30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本抑制房價的過快上漲。

　　  2.未來房價將由市場決定。

　　  房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟學(xué)原理，商品的價格短期內(nèi)由供求關(guān)系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導(dǎo)作用。

　　  尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應(yīng)長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調(diào)控，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度嚴(yán)重降低。

　　  十八大后，新一屆政府堅持放開市場無形之手，用好政府有形之手，有目的地讓市場規(guī)律發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據(jù)每個城市或區(qū)域的住房供求狀況、城市化推進節(jié)奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內(nèi)的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構(gòu)成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。

　　  3.10年后開發(fā)商數(shù)量將不足3000家。

　　  在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中，開發(fā)商的數(shù)量曾多達8萬家之眾。隨著市場格局調(diào)整步伐的加快，開發(fā)商的數(shù)量將迅速減少。

　　  按照目前的行業(yè)現(xiàn)狀，再過3~5年，活躍型的、每年有新項目開工的開發(fā)商數(shù)量將大幅度減少至5000家以下；10年以后，可能減少至3000家以下。在這一過程中，開發(fā)商將被迫對自身的生存戰(zhàn)略做出調(diào)整，重新對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場范圍、融資渠道和團隊規(guī)模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在選擇開發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時，應(yīng)有重要的參考價值。

　　  4.住宅產(chǎn)業(yè)化將帶來房地產(chǎn)業(yè)的革命。

　　  發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)化水平多已超過70%，地震多發(fā)國家如日本，有些建筑產(chǎn)品已高達90%，一棟建筑可以在幾十個小時內(nèi)裝配建成。而中國住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，整體仍處于起步和試點階段。

　　  作為從業(yè)人士，我們必須認(rèn)識到：1.住宅產(chǎn)業(yè)化將從根本上解決房屋的質(zhì)量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；2.房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應(yīng)地縮短，以生產(chǎn)效率的提升促進投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產(chǎn)業(yè)化將會為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來一場革命。

　　  5.擁抱互聯(lián)網(wǎng)。

　　  互聯(lián)網(wǎng)正在改變各個層面的傳統(tǒng)行業(yè)。隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)逐步發(fā)生著變化。

　　  開發(fā)商未來將要學(xué)習(xí)如何運用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，從客戶需求的角度規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營行為。當(dāng)客戶群體數(shù)以十萬、百萬計之后，如何從其購房的一次消費后，利用網(wǎng)絡(luò)化的社區(qū)服務(wù)平臺，不斷發(fā)現(xiàn)和挖掘其生活中的二次消費和持續(xù)消費的需求，從延伸服務(wù)中尋找新的利潤增長點，也是開發(fā)商正在探尋的經(jīng)營方向。

　　  6.創(chuàng)新房地產(chǎn)金融將層出不窮。

　　  在未來15~20年，中國房地產(chǎn)金融系統(tǒng)將不斷健全和完善，與不動產(chǎn)經(jīng)營相配套的REITs(房地產(chǎn)信托基金)呼之欲出�？梢韵嘈牛�在行業(yè)不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區(qū)銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶資源整合和服務(wù)模式創(chuàng)新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個房地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來。

　　  結(jié)束語

　　  房地產(chǎn)業(yè)是中國的新興產(chǎn)業(yè)，過去20多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結(jié)，理出其發(fā)展軌道大的脈絡(luò)，對其發(fā)展的規(guī)律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產(chǎn)業(yè)有一個概括的了解。必須告訴大家的是，由于本人經(jīng)濟學(xué)理論功底淺薄，掌握的數(shù)據(jù)既不準(zhǔn)確也不系統(tǒng)，加之分析和判斷能力所限，文章的觀點難免片面甚至偏頗；同時，這篇文章對于投資者的投資導(dǎo)向、購房者的消費導(dǎo)向、從業(yè)者的職業(yè)導(dǎo)向等并無實用性參考價值；于開發(fā)商而言，對土地的投資規(guī)劃、樓盤的銷售方案與融資方案等，本文并無開出具體的藥方。唯望此文能夠為各位了解我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來提供些許幫助。如蒙獲益，此愿足矣。房地產(chǎn)“牛市”伴隨著行業(yè)粗放式發(fā)展階段的結(jié)束，也將一去不復(fù)返了；在今后的日子里，城市的興或衰、房價的升或降、開發(fā)商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應(yīng)再一概而論。一個細分的時代已經(jīng)到來，這是規(guī)律推動的結(jié)果。信息化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的巨大動力，使得我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的“基本面”沒有發(fā)生根本性改變，行業(yè)的基本屬性和特征作為規(guī)律性的基礎(chǔ)因素，決定著我國房地產(chǎn)業(yè)在未來15~20年仍會保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入一個微妙的博弈階段，一方面是中央靜觀其變，一方面地產(chǎn)政府躍躍欲試；一方面消費者持幣觀望，一方面開發(fā)商迫不及待。這種博弈交錯之下，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的未來也產(chǎn)生了疑慮，多種推測和議論也莫衷一是，更加重了消費者及從業(yè)人士對行業(yè)未來的擔(dān)憂。